Памятка потребителю " Долевое строительство: что нужно знать потребителям- дольщикам?"
Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему. Таким образом, можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство. В этой статье мы разъясним сторонам сделки, на что обращать внимание.
Нюансы
Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам. На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство. Что нужно знать клиенту при заключении договора? Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит. Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров: договор участия в долевом строительстве. Другая формулировка недопустима. Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей». Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В договоре должна быть информация : об объекте, сроке передачи, стоимости и порядке расчетов, гарантии.
Проверяйте документы
ФЗ № 214 предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и гос. регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами. Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки. Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).
- Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о госрегистрации;
- справка о постановке на учет в налоговую;
- утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;
- аудиторское заключение.
Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
1.Залогом в порядке, установленном Федеральным законом, должно обеспечиваться:
- возврат денежных средств, внесённых участником долевого строительства;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств убытков и неустойки.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента подписания государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
2.Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
- поручительство банка;
- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство. Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании дольщик сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства.
Нюансы страховки
Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства. Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда. Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения. Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.
Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:
1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.
2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога. Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения. Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.
Способы обеспечения обязательств
Мы уже рассмотрели, какими способами клиент может вернуть потраченные средства. Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации. Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде.
Такая возможность предусмотрена, если:
1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;
2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;
3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.
Еще что нужно знать про долевое строительство?
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление. Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции.
При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.
Еще одна распространенная схема
Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу. Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации. При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно. Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.
А вот еще один популярный маневр. Застройщик заключает с покупателем договор, предметом которого указывает не обязательства передачи собственности дольщику, а что-то другое: финансирование инвестиционной деятельности, уступку права требования помещений и тому подобное. То есть вся суть документа определяется его содержанием. Но по иску дольщика суд может признать его недействительным, так как по факту документ создан с целью ухода от ответственности по закону № 214. Утром - регистрация, вечером – деньги. Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент. Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит. В редких случаях такие заверения соответствуют действительности. Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени.
Но клиента могут и обмануть. Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство. Застройщик может настаивать на предоплате. Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме. Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер. Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении. Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке. На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано. Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.
Принятие объекта у застройщика
Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию? Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта. Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи помещения. Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки. Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан устранить эти недостатки. Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента: - просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом; - утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии; - угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.
Грамотная помощь
Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание. Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях: Выбор застройщика, проверка его документов. Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий. Готовят и подают документы для регистрации. Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке. Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката).
Если у Вас имеются сомнения, связанные с реализацией Ваших прав или Вы считаете, что недостаточно осведомлены в законодательстве РФ, связанном с защитой прав потребителей, Вам необходима помощь в составлении Претензий и Исковых заявлений, ждем Вас на личный прием в отдел информирования и консультирования потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области»
Наш адрес: г. Калуга, ул. Баррикад, д.181 кабинет № 6
А также Вы можете получить ответы на все интересующие вопросы по защите прав потребителей по телефону 8(4842) 57-11-81 и по e-mail: okiip@yandex.ru
 |
 |